未经配偶方的同意，擅自转让夫妻共有房产怎么处理?

在二手房交易中，经常会出现夫妻一方在配偶没有到场的情况下，或是在配偶一方不知情的情况下，将夫妻共有的房产出售给第三方，而后配偶以未经其同意为由起诉至法院要求确认房屋买卖合同无效的问题。这种情况下，房屋买卖合同效力如何?夫妻一方擅自处置夫妻共同房产的行为有效吗?

1.一方转让夫妻共同房产的通常处理原则

在司法实践中，夫妻共同共有的房屋，夫妻一方处分时需要经过共有人的同意，未经过共有人同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，属无权处分。买受人能否取得房屋所有权，取决于其是否为善意第三人。衡量标准：

(1)在房屋买卖交易全过程是否始终保持主观善意；

(2)是否以合理价格受让不动产并实际履行支付义务；

(3)是否办理了房屋产权过户登记。

如果不满足以上条件之一，则买受人极有可能因为不符合善意第三人的认定而不能善意取得房屋所有权。

2.配偶能否行使撤销权取决于买受人是否善意夫妻一方擅自处分共有房产必然使隐名共有人(房产证上未登记的配偶)的权利受到侵犯。当第三人与未登记的配偶的利益发生冲突时，应当如何协调他们的利益冲突，保护谁的利益?核心应当是界定谁更善意。作为购买方的第三人因为无法查询到夫妻状况、情感状况，只能凭借一些权利外观来判断房屋的情况，可以考虑从房产买卖合同的签订过程的真实性、购房款的合理性及购房款是否真实支付、第三人与出让人的关系背景等方面综合判断。

3.律师建议

(1)买受人在房屋买卖交易过程中应当注意了解出售房屋的共有状态、登记状况，尽到合理的查询、注意义务。若发现房产是共有状态，而非出售人单独所有，应取得共有人出具的售房委托书，或者共有人参与房屋交易过程并签字认可。

(2)为避免夫或妻一方擅自出售夫妻共同房产，应当注意登记共同所有，日常保管好不动产登记证；当发现房产登记有异样时，应当及时申请不动产异议登记，中止房产权属变更登记。若夫或妻一方擅自出售共同房产，第三人已经善意取得的情况下，财产被侵害的配偶一方可要求擅自出售方返还被侵占部分财产，且在离婚夫妻共同财产分割时可以要求对方少分或不分。